Der Sächsische Landtag hat im Rahmen des Gesetzes zur Vereinfachung des Baurechts im Freistaat Sachsen vom 18. März 1999 eine neue Sächsische Bauordnung beschlossen, die gemäß Art. 6 des Gesetzes seit dem 01. Mai 1999 in Kraft getreten ist (SächsGBl 1999, 86 ff.). Eine Verwaltungsvorschrift zum neuen Gesetz ist in Bearbeitung und soll nach Auskunft des Sächsischen Staatsministeriums des Inneren Ende Juni 1999 vorliegen und dann auch im Sächsischen Amtsblatt veröffentlicht werden.
Vor dem Hintergrund der erheblichen praktischen Bedeutung der SächsBO und der Tatsache, daß auch in bereits eingeleiteten Verfahren die neuen Regelungen zur Anwendung kommen können, möchten wir Sie mit den aus unserer Sicht wichtigsten Regelungen des neuen Gesetzes bekannt machen:
1. Anwendbarkeit
Soweit vor dem 01. Mai 1999 Verfahren eingeleitet wurden, sind diese zwar nach den bisherigen Verfahrensvorschriften weiterzuführen, § 89 I 1 SächsBO. Hiervon ausgenommen sind jedoch bereits eingeleitete Teilungsgenehmigungsverfahren sowie Bauvorhaben, die keinem Verfahren mehr unterliegen, § 89 I 2 SächsBO. Soweit die materiellen Vorschriften, die durch das Gesetz zur Vereinfachung des Baurechts im Freistaat Sachsen geändert werden, nunmehr den Bauherren begünstigen, sind sie auch auf die vor Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren anzuwenden, § 89 I 3 SächsBO. Dabei handelt es sich zum einen um sämtliche Regelungen zum materiellen Baurecht. Zum anderen profitieren auch bereits eingeleitete Teilungsgenehmigungsverfahren. Für die Praxis von besonderer Bedeutung dürfte aber die Frage sein, ob auch die begünstigenden Fristenregelungen der neuen SächsBO auf bereits eingeleitet Verfahren Anwendung finden. Das Sächsische Staatsministerium des Inneren hat hierzu auf Nachfrage mitgeteilt, daß die Anwendung im Einzelfall mit dem jeweils zuständigen Bauordnungsamt abzuklären ist. Jedenfalls eine Antragsrücknahme und erneute Einreichung führt zur Anwendung der Fristenregelungen. Dieses Verfahren kann aber aufgrund der Absprache auch entbehrlich sein.
2. Prüfungsgegenstand
Auch die neue SächsBO regelt Bauordnungsrecht, wenngleich § 1 I 2 SächsBO nunmehr darauf hinweist, daß auch Bestimmungen zur Ausführung des Bauplanungsrechts im Freistaat enthalten sind. Die wesentlichen Teile der Änderungen, Um- und Neugestaltungen finden sich im Zweiten Teil der SächsBO, der Regelungen zum Grundstück und seiner Bebauung enthält, im Dritten Teil der SächsBO, der sich mit den baulichen Anlagen (Bauausführung, Bauprodukte usw.) befaßt, und im Fünften Teil, der Regelungen zu den Bauaufsichtsbehörden und zum Verwaltungsverfahren (Erforderlichkeit einer Baugenehmigung, Fristen usw.) beinhaltet.
a) Fünfter Teil der SächsBO
Wie die Bezeichnung „Gesetz zur Vereinfachung des Baurechts im Freistaat Sachsen“ verspricht, hat sich in bezug auf die Genehmigungspflicht einiges geändert: Nach wie vor ist aber zwischen genehmigungsbedürftigen (nachfolgend unter a)) und nichtgenehmigungsbedürftigen Vorhaben (nachfolgend unter b)) zu unterscheiden. Parallel dazu sind die Änderungen im Verwaltungsverfahren zu beachten (nachfolgend unter c)):
aa) Genehmigungsbedürftige Vorhaben
Gemäß § 62 SächsBO bedürfen die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen, an die dieses Gesetz oder in Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes Anforderungen gestellt sind, der Baugenehmigung. Dieser Grundsatz korrespondiert mit einem Verwaltungsverfahren, welches hier als „umfassendes Baugenehmigungsverfahren“ bezeichnet werden soll. Ein solches Verfahren ist jedoch nur noch bei sog. Sonderbauten, welche in § 2 IV SächsBO enumerativ aufgezählt sind und bspw. Hochhäuser, Versammlungsstätten einschließlich Kirchen, Krankenhäuser, Heime, Schulen, Justizvollzugsanstalten usw. betreffen, durchzuführen.
Für alle anderen genehmigungspflichtigen Vorhaben findet gemäß § 62 a SächsBO ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren statt. Die Prüfung der Bauvorlagen ist insoweit beschränkt auf 7 Punkte:die Zulässigkeit des Vorhabens auf dem Grundstück nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (bauplanungsrechtliche Zulässigkeit) und nach sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z.B. Umweltrecht, Denkmalschutzrecht usw.), die Bebaubarkeit des Grundstückes, die Einhaltung der Stellplatzpflicht, die Übereinstimmung mit örtlichen Bauvorschriften und die Gestaltung, die Zulässigkeit und Gestaltung von Werbeanlagen und Warenautomaten, die Zulässigkeit von Wohnungen im Kellergeschoß und in Dachräumen und schließlich die ordnungsgemäße Erbringung der Nachweise über Standsicherheit, Feuerwiderstandsdauer tragender Bauteile, Schall-, Wärme- und vorbeugenden Brandschutz.
bb) Nicht genehmigungsbedürftige Vorhaben
Der Grundsatz der Erforderlichkeit einer Baugenehmigung wird durch die Regelungen in den §§ 63, 63a, 74 und 75 SächsBO durchbrochen.
aaa) Anzeigeverfahren gemäß § 63 SächsBO (bisher § 62b SächsBO)
Gemäß § 63 SächsBO ist bei der Errichtung und Änderung von Wohn- und Bürogebäuden geringer und mittlerer Höhe sowie Gebäuden geringerer und mittlerer Höhe, die neben der Wohnung freiberuflich genutzt werden, auch in Form von Doppelhäusern oder Hausgruppen einschließlich ihrer Nebengebäude oder Nebenanlagen, ein Anzeigeverfahren durchzuführen. Davon nicht umfaßt sind gänzlich genehmigungsfreie Vorhaben oder die bereits oben erwähnten Sonderbauten. Voraussetzung für die Reduzierung auf ein Anzeigeverfahren ist, daß das Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt, nicht in den Geltungsbereich eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes oder Erhaltungssatzungsgebietes fällt bzw. die für diese Gebiete erforderlichen Genehmigungen erteilt worden sind, für das Baugrundstück keine Veränderungssperre besteht und schließlich die Gemeinde nicht innerhalb einer Frist von drei Wochen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und dem Bauherren erklärt hat, daß für das Bauvorhaben mittlerer Höhe ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Soweit eine Nutzungsänderung eines Gebäudes vorgenommen werden soll, ist auch für diese nur ein Anzeigeverfahren notwendig, wenn die Errichtung oder Änderung des Gebäudes bei geänderter Nutzung von einer Baugenehmigung freigestellt ist.
bbb) Genehmigungsfreie Vorhaben gemäß § 63a SächsBO (bisher § 63 SächsBO)
Die Errichtung und Änderung von bestimmten, in § 63a SächsBO abschließend aufgezählten baulichen Anlagen, anderen Anlagen und Einrichtungen bedarf keiner Genehmigung. Da eine – auch nur beispielsweise – Nennung einzelner baulicher Anlagen den Rahmen des Informationsschreibens sprengen würde, empfiehlt sich hier schlicht die Lektüre des § 63 a SächsBO. Soweit Sie noch nicht in Besitz des aktuellen Gesetzestextes sind, können Sie diesen als Fotokopie gern bei unserem Büro anfordern.
ccc) § 74 SächsBO
Gemäß § 74 SächsBO sind sog. fliegende Bauten solche, die geeignet und bestimmt sind, an verschiedenen Orten wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden, wobei Baustelleneinrichtungen und Baugerüste nicht als fliegende Bauten gelten. Fliegende Bauten bedürfen, bevor sie erstmals aufgestellt und in Gebrauch genommen werden, nicht einer Baugenehmigung, sondern einer sog. Ausführungsgenehmigung. Diese Ausführungsgenehmigung wird für eine bestimmte Frist, längstens fünf Jahre, auf Antrag erteilt. Zudem dürfen die fliegenden Bauten nur dann in Gebrauch genommen werden, wenn ihre Aufstellung der Bauaufsichtsbehörde des Aufstellungsortes unter Vorlage des Prüfbuches angezeigt ist. § 74 II 2 SächsBO enthält einen Katalog von fliegenden Bauten, bei denen gänzlich auf eine Genehmigung verzichtet wird.
ddd) § 75 SächsBO
Schließlich regelt § 75 SächsBO für Vorhaben des Bundes oder der Länder, die entweder gemäß § 62 genehmigungsbedürftig oder nach § 63 anzeigepflichtig wären, daß diese nicht einer Baugenehmigung, Bauanzeige, Bauüberwachung und Bauzustandsbesichtigung bedürfen, wenn der Bauherr die Leitung der Entwurfsarbeiten und die Bauüberwachung einer Baudienststelle des Bundes oder eines Landes übertragen hat und die Baudienststelle mit ingenieurtechnischen Mitarbeitern besetzt ist, die über die erforderlichen Kenntnisse der Bautechnik, der Baugestaltung und des öffentlichen Baurechts verfügen. Grundsätzlich bedürfen diese Vorhaben jedoch der Zustimmung der höheren Bauaufsichtsbehörde, es sei denn die Gemeinde hat dem Vorhaben nicht widersprochen und die Nachbarn haben zugestimmt.
cc) Verwaltungsverfahren
Soweit das Bauvorhaben einer Baugenehmigung bedarf und entweder ein „umfassendes Baugenehmigungsverfahren“ oder ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchzuführen ist, kommen die Vorschriften der §§ 64 ff. SächsBO zur Anwendung. Insbesondere wurde hier die Vorschrift des § 67 SächsBO, welche die Behandlung des Bauantrages regelt, neu gefaßt und im Vergleich zur bisher geltenden erweitert.
Gemäß § 67 I SächsBO hat die Bauaufsichtsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Eingang des Bauantrages die Vollständigkeit der Unterlagen und das Erfordernis der Mitwirkung anderer Stellen bzw. das Betroffensein von Aufgabenbereichen anderer Stellen und die Notwendigkeit der Heranziehung von Sachverständigen zu prüfen. Soweit die Unterlagen unvollständig sind, ist dem Bauherren gemäß § 67 II 1 SächsBO unverzüglich mitzuteilen, welche Ergänzungen erforderlich sind. Dabei soll dem Bauherren zur Beibringung der Ergänzungen eine angemessene Frist gesetzt werden, auch ein Nachreichen von Bauunterlagen kann gestattet werden. Soweit nach Ablauf der Frist die Unvollständigkeit nicht behoben ist, soll die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag abweisen. Sind die Unterlagen vollständig, hat die Bauaufsichtsbehörde gemäß § 67 V SächsBO unverzüglich dieses dem Bauherren schriftlich zu bestätigen und die Gemeinde sowie, wenn notwendig, andere Stellen zum Bauantrag zu hören. Gemäß § 67 VII SächsBO hat die Bauaufsichtsbehörde über den Bauantrag innerhalb von drei Monaten zu entscheiden. Die Frist beginnt mit dem bestätigten Datum der Vollständigkeit zu laufen und kann im Einzelfall bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verlängert werden, höchstens jedoch um zwei Monate. Die Fristverlängerung ihrerseits ist dem Bauherren unter Benennung der Gründe und unter Angabe des voraussichtlichen Zeitpunkts der Entscheidung mitzuteilen.
Gemäß § 67 VIII SächsBO gilt die Genehmigung im vereinfachten Verfahren nach § 62a SächsBO als erteilt, wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb von drei Monaten über den Bauantrag entschieden hat. Diese Genehmigungsfiktion ist neu und von herausragender praktischer Bedeutung: Da außer bei Sonderbauten, mithin in der Mehrzahl der Fälle lediglich ein vereinfachtes Verfahren durchzuführen sein wird, sind 3 Monate also der maßgebliche Zeitraum, mit dem ein Bauherr zu rechnen hat.
Wird das Einvernehmen seitens der Gemeinde rechtswidrig versagt, ist es gemäß § 70a I SächsBO zu ersetzen. Diese Regelung ist nicht neu. Die Ersetzungsbefugnis war bereits bisher in § 70a SächsBO enthalten. Auch § 36 II 3 BauGB sieht die Möglichkeit der Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens vor. Zur Klarstellung wurde für die Fälle, in denen der Widerspruch und die Anfechtungsklage gegen die Baugenehmigung gemäß § 80 II 1 Nr. 3 (§ 212a BauGB) oder Nr. 4 (Anordnung des Sofortvollzuges durch die Behörde) VwGO keine aufschiebende Wirkung hat, angeordnet, daß auch Widerspruch und Anfechtungsklage der Gemeinde gegen die Baugenehmigung, die nach Ersetzten des gemeindlichen Einvernehmens erteilt wurde, ebenfalls keine aufschiebende Wirkung hat. Damit wird sicher gestellt, daß der durch die mit Sofortvollzug ausgestattete Baugenehmigung begünstigte Bauherr im Verhältnis zur Gemeinde nicht schlechter steht, als im Verhältnis zu einem benachbarten Dritten, der die Baugenehmigung angreift.
b) Dritter Teil der SächsBO
Ist im ersten Schritt die Genehmigungspflicht eines Vorhabens festgestellt und das entsprechende Verfahren eingeleitet, hat die Bauaufsichtsbehörde die Genehmigungsfähigkeit zu untersuchen. Diese ist regelmäßig gegeben, wenn das Bauvorhaben bauordnungsrechtlichen Vorschriften (Regelungen der Sächsischen Bauordnung) und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Regelungen des Baugesetzbuches, des Umweltrechts oder des Denkmalrechts usw.) nicht widerspricht und die Gemeinde ihr erforderliches Einvernehmen erteilt hat.
Es wird darauf verzichtet, auf jede einzelne Regelung des Dritten Teils der Sächsischen Bauordnung zu den baulichen Anlagen einzugehen. Auch hier empfiehlt sich die Lektüre des Gesetzestextes, soweit konkrete Fragen bestehen bzw. stehen wir gern für weitere Informationen zur Verfügung.
c) Zweiter Teil der SächsBO
Bedeutende Änderungen finden sich im zweiten Teil der SächsBO zu den Regelungen über die Abstandsflächen, §§ 6, 7 SächsBO, geringe zu den Regelungen über Stellplätzen, § 49 SächsBO.
aa) Abstandsflächen
Auszugsweise finden sich folgende Änderungen:
aaa) Redaktionell neu gefaßt wurde § 6 V SächsBO,
der auch sachliche Änderungen dahingehend enthält, daß die Privilegierung für Gebiete besonderer Nutzung in Bezug auf die Verringerung von Abstandsflächen um Festsetzungen in Flächennutzungsplänen und Regionalplänen erweitert wurde. Diese Erweiterung wird bereits jetzt in der Literatur kritisch betrachtet (vgl. RiOVG Dahlke-Piel, Aufsatz in SächsVBl. 1999, 121ff., den wir Ihnen gern zusenden).
bbb)
Mehrere sachliche Neuregelungen finden sich in § 6 VI SächsBO zum sogenannten Schmalseitenprivileg. Bspw. sind gemäß § 6 VI 2 SächsBO aneinandergereihte Gebäude (Doppel- und Reihenhäuser) als ein Gebäude zu betrachten. Gemäß § 6 VI 3 SächsBO unterbrechen Gebäudeteile, die gegenüber der Nachbargrenze ein H einhalten, die Außenwandlänge. Das Schmalseitenprivileg gegenüber einem Grundstück oder einem Gebäude kann nur einmal in Anspruch genommen werden, § 6 VI 4 SächsBO.
ccc)
In § 6 VII SächsBO ist nunmehr von untergeordneten Vorbauten die Rede. Damit ist aber nicht jeder Balkon oder Erker automatisch ein untergeordneter Vorbau, der Prüfvorbehalt wurde nicht aufgehoben. Im übrigen wird klargestellt, solche Vorbauten keine seitlichen Abstandsflächen auslösen.
ddd)
Der Anwendungsbereich des § 6 XI 1 Nr. 1 SächsBO wurde erweitert hinsichtlich Carports, überdachte Tiefgaragenzufahrten, Aufzüge zu Tiefgaragen usw..
eee)
Die §§ 6 XVI, 7 I SächsBO wurden von einer Ermessensvorschrift zu einer gebundenen Entscheidung geändert.
bb) Stellplätze
Im ursprüngliche Entwurf war vorgesehen, die Stellplatzpflicht im wesentlichen abzuschaffen und nur noch für öffentliche Gebäude vorzusehen. Dies hat sich nicht durchgesetzt, so daß jetzt nur geringe Änderungen zu verzeichnen sind: Die Ablösepflicht entfällt, wenn die Gemeinde die Errichtung von Stellplätzen gemäß § 49 III SächsBO untersagt, die Höhe des Ablösebetrages wird auf 20.000,00 DM begrenzt und die Gemeinden werden verpflichtet, nach einem Turnus von 5 Jahren einen öffentlichen Bericht über die Verwendung der Stellplatzablösungen zu geben. Schließlich wird bei anderen als Wohngebäuden bei der Zahl der erforderlichen Stellplätze jetzt auch die Lage des Vorhabens berücksichtigt, § 49 I 3 SächsBO.
3. Zusammenfassung
Im Ergebnis ist festzustellen, daß die Novellierung der Sächsischen Bauordnung einen weiteren Schritt dahin darstellt, die Genehmigungpflicht von Vorhaben zurückzudrängen bzw. die Anforderungen an die Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde zu verschlanken und damit den gewünschten Vereinfachungs- und Beschleunigungseffekt zu erreichen. Auch die Regelung klarer Fristen sowohl für die Bauaufsichtsbehörde bei genehmigungsbedürftigen Vorhaben als auch für den Bauherren bei nichtgenehmigungsbedürftigen Vorhaben trägt zur Erreichung dieser Zielvorstellung bei. Verhandlungsbedarf besteht allein in den Fällen, in denen trotz Einleitung vor dem 01. Mai 1999 die neuen Fristenregelungen Anwendung finden sollen.