Mit dem am 29. Oktober 2025 in Kraft getretenen Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung hat der Bundesgesetzgeber das Baugesetzbuch in wesentlichen Teilen novelliert. Die Neuregelungen werden gemeinhin als „Bau-Turbo“ bezeichnet und zielen darauf ab, die Genehmigung dringend benötigter Wohnbauvorhaben spürbar zu beschleunigen und zu vereinfachen. Kern der Reform ist eine zeitlich bis zum 31. Dezember 2030 befristete Abweichungsmöglichkeit von bauplanungsrechtlichen Vorschriften – auch von bestehenden Bebauungsplänen –, ergänzt um erweiterte Befreiungstatbestände und eine neue gemeindliche Zustimmungsregelung.
Für Sachsen kommt dem Bau-Turbo eine besondere Brisanz zu. Der ursprüngliche Entwurf der Ampel-Regierung hätte die neuen Instrumente auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt beschränkt – und mangels einer entsprechenden Rechtsverordnung der sächsischen Landesregierung nach § 201a BauGB wären die Regelungen im Freistaat schlicht nicht anwendbar gewesen. Mit der nun verabschiedeten Fassung fällt diese Einschränkung vollständig weg. Der Bau-Turbo gilt bundesweit und damit auch in Sachsen. Mit erheblichen Konsequenzen für Kommunen, Bauaufsichtsbehörden und Vorhabenträger.
Rechtsanwalt Tobias Meiser und Ulrich von Ulmenstein analysieren die Neuregelungen in einem Beitrag in den Sächsischen Verwaltungsblättern (SächsVBl, Heft 5/2026) systematisch und praxisorientiert. Im Mittelpunkt stehen die vier zentralen Neuregelungen:
§ 246e BauGB – Das Herzstück des Bau-Turbos
246e BauGB ermöglicht es Bauaufsichtsbehörden, mit Zustimmung der Gemeinde bei Wohnbauvorhaben von Vorschriften des BauGB und von aufgrund des Gesetzes erlassenen Vorschriften –insbesonderevon Bebauungsplänen, Flächennutzungsplänen und Veränderungssperren – abzuweichen. Die Abweichungskompetenz ist umfassend, wird aber durch einen Katalog zulässiger Vorhaben, das Gebot der Vereinbarkeit mit nachbarlichen und öffentlichen Belangen sowie durch das Erfordernis der gemeindlichen Zustimmung begrenzt.
Im Außenbereich ist § 246e BauGB nur für Vorhaben anwendbar, die in einem räumlichen Zusammenhang mit dem Innenbereich oder beplanten Flächen stehen. Die Gesetzesbegründung lässt dabei Vorhaben zu, die sich als „organische Fortentwicklung des Siedlungsbereichs“ darstellen, jedoch nicht in einer Entfernung von mehr als 100 m vom bestehenden Siedlungsbereich. Neu gegenüber dem Ampel-Entwurf ist, dass neben reinen Wohnbauvorhaben auch begleitende soziale Infrastruktur (Kitas, Gesundheitseinrichtungen) und Nahversorgungsläden für die Bewohner zugelassen werden können – eine Reaktion auf die Kritik, dass der ursprüngliche Entwurf großräumige Wohnkomplexe ohne ausreichende Infrastrukturversorgung begünstigt hätte.
§ 31 III BauGB – Befreiung auch für vergleichbare Fälle
Die Erweiterung der Befreiungsmöglichkeit von Bebauungsplanfestsetzungen nach § 31 III BauGB ist eine weitere praktisch bedeutsame Neuerungen. Bisher konnte eine Befreiung nur im Einzelfall erteilt werden; das Bundesverwaltungsgericht legte dieses Erfordernis eng aus und verlangte eine grundstücksbezogene Besonderheit. Diese Beschränkung entfällt nun: Befreiungen können auch für vergleichbare Fälle erteilt werden – etwa um Aufstockungen oder Hinterlandbebauungen für ganze Straßenzüge zu ermöglichen.
Meiser/von Ulmenstein beleuchten im Beitrag, unter welchen Voraussetzungen von „vergleichbaren Fällen“ gesprochen werden kann, welche städtebaulichen Schranken weiterhin gelten und warum die vom Ampel-Entwurf vorgesehene Veröffentlichungspflicht für die erste Befreiungsentscheidung in der nun geltenden Fassung nur noch als Empfehlung fortbesteht und welche Konsequenzen dies für die Rechtssicherheit und die Information weiterer Bauherren im Plangebiet hat.
§ 34 IIIb BauGB – Abweichung vom Einfügungsgebot im Innenbereich
Neu eingeführt wurde auch § 34 IIIb BauGB, der im unbeplanten Innenbereich Abweichungen vom Einfügungsgebot des § 34 I BauGB ermöglicht. Mit Zustimmung der Gemeinde kann von sämtlichen Kriterien des § 34 I BauGB abgewichen werden – also von Maß und Art der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche. Der Gesetzgeber wollte damit ausdrücklich die Genehmigung von Wohnbebauung „in zweiter Reihe“, auf Hinterliegergrundstücken oder auf Freiflächen von Wohnblöcken erleichtern. Die Vorschrift erlaubt damit auch die Genehmigung von Wohnnutzung in Bereichen, in denen die nähere Umgebung bislang eine andere Nutzungsart prägt – freilich unter dem Vorbehalt der Vereinbarkeit mit nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belangen.
§ 36a BauGB – Die neue gemeindliche Zustimmung
Alle drei vorgenannten Instrumente setzen die Zustimmung der Gemeinde voraus. Diese ist nun erstmals eigenständig in § 36a BauGB geregelt. Der Beitrag arbeitet die wesentlichen Unterschiede zur bisherigen gemeindlichen Einvernehmenserklärung nach § 36 BauGB heraus: Die Zustimmung kann aus einem deutlich weiteren Spektrum von Gründen verweigert werden, sie ist an den Vorstellungen der Gemeinde von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung zu messen und – besonders wichtig – sie kann anders als das Einvernehmen nicht von der höheren Verwaltungsbehörde ersetzt werden. Damit bleibt der Gemeinde faktisch ein Vetorecht gegenüber der Anwendung des Bau-Turbos.
Meiser/von Ulmenstein analysieren auch die praktisch bedeutsame Frage, welches Organ innerhalb der Gemeinden für die Zustimmungsentscheidung zuständig ist. Nach der SächsGemO spricht viel dafür, dass grundsätzlich der Gemeinderat entscheidet – die Erteilung der Zustimmung ist kein Geschäft der laufenden Verwaltung und kann je nach Art der Abweichung satzungsersetzende Wirkung haben, was einer Übertragung auf die Verwaltung entgegenstehen kann. Für kreisfreie Städte empfehlen Meiser/von Ulmenstein eine differenzierte Hauptsatzungsregelung, um handlungsfähig zu bleiben.
Verfassungsrechtliche und unionsrechtliche Würdigung
Jenseits der Einzelinstrumente nimmt der Beitrag kritisch zur Gesamtkonzeption des Bau-Turbos Stellung. Die neuen Abweichungs- und Befreiungsmöglichkeiten bewirken in der Summe eine erhebliche Verschiebung bauplanungsrechtlicher Gestaltungsmacht vom Bauleitplanverfahren ins Genehmigungsverfahren und von den Gemeinden zu den Bauaufsichtsbehörden. Dies steht in einem Spannungsverhältnis zur verfassungsrechtlich geschützten kommunalen Planungshoheit aus Art. 28 II 1 GG. Der Beitrag zeigt, dass der Gesetzgeber dieses Problem erkannt und durch das Zustimmungserfordernis des § 36a BauGB abzufedern versucht hat – eine Zustimmung, die nicht ersetzt werden kann und den Gemeinden ein echtes Steuerungsinstrument gibt.
Diskutiert werden ferner die Risiken einer sukzessiven Gebietsveränderung durch wiederholte Anwendung der Bau-Turbo-Instrumente bis hin zur Gefahr des Funktionsloswerdens bestehender Bebauungspläne sowie die Abkehr vom baugesetzlichen Grundsatz des Vorrangs der Innenentwicklung. Schließlich beleuchtet der Beitrag die europarechtliche Dimension: Für § 31 IIIb BauGB und § 246e BauGB stellt sich die Frage der Vereinbarkeit mit der SUP-Richtlinie. Meiser/von Ulmenstein kommen zu dem Ergebnis, dass der Gesetzgeber mit der in § 246e I 2 BauGB vorgesehenen überschlägigen Prüfung und der Pflicht zur strategischen Umweltprüfung in bestimmten Fällen eine unionsrechtskonforme Lösung gewählt hat – auch wenn diese konzeptionell einen Bruch mit der bisherigen Systematik des BauGB darstellt.
Fazit und praktische Konsequenzen
Der Beitrag schließt mit einem klaren Appell: Der Bau-Turbo ist auf den 31. Dezember 2030 befristet. Weder Kommunen noch Vorhabenträger können es sich leisten, auf eine vollständige Klärung aller offenen Rechtsfragen zu warten. Die Gemeinden sind gefordert, sich jetzt mit den neuen Instrumenten auseinanderzusetzen, interne Zuständigkeiten zu klären und in geeigneten Fällen die Zustimmung zu erteilen – auch vor dem Hintergrund, dass eine generelle Verweigerungshaltung rechtlich angreifbar ist: Der Bauherr hat zwar keinen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung, wohl aber einen Anspruch auf eine pflichtgemäße Einzelfallentscheidung. Für Städte wie Leipzig, die wiederholt den Erlass einer Rechtsverordnung nach § 201a BauGB gefordert hatten, bietet der Bau-Turbo nunmehr ein Instrument mit vergleichbarem – und in mancher Hinsicht weitergehendem – Potential.
Den vollständigen Beitrag finden Sie in den Sächsischen Verwaltungsblättern, Heft 5/2026. Für Rückfragen und eine Beratung zu den Möglichkeiten des Bau-Turbos für Ihr Vorhaben oder Ihre Gemeinde steht Ihnen das Team von Füßer & Kollegen gerne zur Verfügung.